By Imad Eddine BARGACH, juriste
L’article 234 quinquies du CGI), introduit par la LF 2023, vise à réformer en profondeur l’imposition des profits fonciers. Cet article permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au titre des profits fonciers (IR/PF) de solliciter un avis préalable de l’administration fiscale concernant les éléments de détermination du profit foncier net imposable et le montant de l’impôt correspondant, ou le droit à une exonération. Toutefois, cette réforme doit être analysée en prenant également en compte l’article 173 du CGI, …
Objectif :
Avant l’introduction de la LF 2023, les propriétaires devaient déclarer les PI/IR dans les 30 jours suivant la cession des biens immobiliers et payer l’impôt correspondant. L’administration fiscale procédait alors au contrôle de la déclaration via une estimation des prix d’acquisition et des dépenses d’investissement, ou la valeur vénale des biens cédés, suivant la procédure de rectification prévue à l’article 224 du CGI. La LF 2023 a modifié ce dispositif en introduisant un contrôle a priori par la demande d’un avis préalable.
Procédure de Demande et Délais
Selon l’article 234 quinquies, la demande d’avis préalable doit être effectuée électroniquement dans les 30 jours suivant la date du compromis de vente, accompagnée des pièces justificatives pertinentes. L’administration dispose alors de 60 jours pour fournir une réponse, valant attestation de liquidation de l’impôt ou d’exonération, valable pour six mois.
Critique de l’Efficacité
La prévisibilité apportée par cet avis préalable est un avantage notable, facilitant la planification financière des contribuables. Cependant, la nécessité de fournir des documents justificatifs dans un délai court pourrait s’avérer contraignante,
Article 173 et Paiement Provisoire
L’article 173 du CGI stipule que les contribuables n’ayant pas souscrit leur déclaration sur la base de l’avis préalable, ou n’ayant pas demandé cet avis, doivent verser, à titre provisoire, la différence entre le montant de l’impôt déclaré et 5% du prix de cession. Toutefois, cette obligation provisoire exclut les opérations exonérées prévues à l’article 63 (II et III) et les apports de biens immobiliers à l’actif d’une société ou d’un OPCI, selon les articles 161 bis-II et 161 quinquies.
Risque de Bureaucratisation
L’obligation d’obtenir un avis préalable pourrait alourdir les démarches administratives et ralentir les transactions. De plus, la gestion électronique de ces demandes suppose une accessibilité et une compétence numérique de tous les contribuables..
Disposition sur le Contrôle Fiscal
un avantage le contribuable est dispensé du contrôle fiscal en matière d’IR/PF s’il suit les instructions de l’avis préalable …. Cela pourrait réduire la charge administrative et offrir une tranquillité d’esprit aux contribuables.
