La crise de l’immobilier n’est plus un secret pour personne. Tout le monde attend que le gouvernement se presse à prendre les mesures concrètes devant sortir le marché immobilier de son impasse. Le manque de transparence, l’absence de confiance et l’insécurité jur]idiques sont d’autres facteurs explicatifs de cette situation apathique.
Depuis quelques années que les indicateurs de performances du secteur de l’immobilier reculent d’année en année. Le volume de transactions et l’indice des prix ne font que baisser lentement mais surement. Le marché locatif est passé, après une certaine période d’euphorie, à une phase de ralentissement.
Pour la plupart des analystes les symptômes de la crise sont : un stock d’invendus, une rareté du foncier et du financement bancaire, une fiscalité décourageante . ..ce qui signifie que la redynamisation du marché de l’immobilier dépendra demain de la qualité des mesures à prendre tant sur le plan économique, financier, fiscal et juridique.
Comme la vérité est toujours ailleurs et pourtant disponible à tous….
Dans un domaine tel que celui de la vente immobilière l’ambition du droit est de rendre la relation contractuelle plus sûr et le régime applicable au contrat plus transparent.
Qu’est ce que le droit si ce n’est qu’une forme de sécurité ?
La sécurité juridique doit constituer un objectif majeur dans la vente immobilière et notamment lorsque ce bien est encore virtuel.
Aujourd’hui, On ne peut que constater que la vente en état futur d’achèvement est devenue une véritable aventure pour les consommateurs immobiliers.
Sous l’effet du consumérisme la condition économique et juridique de l’acquéreur a été érigée par le législateur en priorité. Ce qui signifie que légalement et judiciairement ses intérêts sont censés être protégés. La vocation du droit de la consommation est d’apporter une transparence et un certain rééquilibrage des rapports acquéreur/vendeur. Or, la pratique démontre bien que l’opacité marque toujours le processus contractuel de la vente immobilière. En effet, La nécessité de déstocker a conduit certains promoteurs immobiliers à utiliser à outrance la publicité. Les moyens qu’offre le digital pour attirer de nouveaux prospects sont d’une efficacité redoutable. A telle enseigne que les clients (prospects) subissent un véritable matraquage publicitaire préalable à leur livraison à une force commerciale avide de résultats.
Le prospect une fois attiré il reçoit une quantité d’informations dont la sincérité, l’exactitude et la fidélité laisse à désirer. Ensuite se déclenche un processus contractuel basé sur des outils juridiques le moins qu’on puisse dire non-conformes et non sécurisants pour le client (contrat de réservation ssp outrepassant le droit). Dans une vente en état futur d’achèvement l’acquéreur doit avoir des garanties intrinsèques et extrinsèques.
Intrinsèquement, le futur acquéreur est en droit de s’assurer que le promoteur a la capacité financière pour mener et achever son programme immobilier. En plus, pour le règlement du prix, il doit être échelonné de manière à suivre l’état d’avancement des travaux. Souvent les avances versées sont tellement importantes que le vendeur, in fine, se retrouve dans l’incapacité à payer la banque par exemple en cas de financement « promotion immobilière ». Résultat de la course la banque bloque le projet et les acquéreurs doivent attendre un miracle pour que les mainlevées d’hypothèque soient obtenues et que le transfert de propriété soit assuré par le notaire.
Sur le plan de la garantie extrinsèque le législateur a obligé le vendeur à fournir des garanties financières de remboursement des avances et garantie financière d’achèvement. En effet, en cas de non aboutissement du contrat ou en cas de faillite du promoteur la banque ou la compagnie d’assurance par exemple se substitue au promoteur défaillant pour rembourser les acquéreurs malheureux. D’un autre côté, face à un programme immobilier bien avancé la banque ou l’assureur peuvent faire les avances nécessaires aux entreprises afin d’achever les travaux de construction de manière à permettre aux acquéreurs d’accéder à la propriété de leurs logements. Tout ça est bien beau sauf que l’Etat en a décidé autrement.
Le gouvernement laisse des acquéreurs potentiels dans le doute et dans l’insécurité juridique pour ne pas adopter, une fois pour toute, le décret d’application de la loi 44-00 réformée (dit autrement gelée) par une autre la loi n°107-12. En attendant que le droit joue son rôle de transparence et sécurité juridique le marché de l’immobilier continuera à s’enfoncer dans sa spirale vicieuse. A bon entendeur salut. .
