L’Assurance Responsabilité Civile Décennale au Maroc : Une Obligation Légale et un Rôle Clé pour le Notaire
L’achat d’un bien immobilier est un engagement financier et patrimonial de premier ordre. Dans ce contexte, la solidité du bâtiment et la sécurité juridique de la transaction sont des éléments fondamentaux pour l’acquéreur. C’est précisément pour renforcer cette protection que l’assurance responsabilité civile décennale (RCD) a été instaurée au Maroc par la loi n° 59-13.
Cette assurance impose aux constructeurs et promoteurs d’assurer leurs ouvrages contre les malfaçons structurelles pouvant compromettre leur solidité ou leur usage normal pendant dix ans après leur réception. Toutefois, cette obligation ne concerne que les projets dont le permis de construire a été délivré après la publication des textes d’application.
📌 Selon l’article 6 de la loi n° 59-13 et l’arrêté d’entrée en vigueur publié le 30 décembre 2024 au Bulletin Officiel n° 7365, seuls les chantiers ayant démarré après cette date sont soumis à l’assurance décennale.
Ainsi, un acquéreur doit se poser une question clé avant d’acheter : le bien bénéficie-t-il de cette protection ? C’est ici qu’intervient le notaire, garant de la sécurité juridique des transactions immobilières.
📌 Une Obligation à Date Fixe : L’Article 6 et l’Arrêté du 30/12/2024 Le champ d’application de l’assurance décennale est strictement encadré :
✅ Permis de construire délivré avant le 30/12/2024 ? 👉 Aucune obligation de souscription à l’assurance RCD, même si la vente intervient après. ✅ Permis de construire délivré après le 30/12/2024 ? 👉 Assurance RCD obligatoire, garantissant la solidité du bien pendant 10 ans.
🔎 Cette distinction est essentielle pour éviter toute confusion et s’assurer que les biens immobiliers mis en vente après cette date disposent des protections nécessaires.
📜 Article 157-17 : Obligation de Mentionner l’Assurance dans l’Acte de Vente (Ajouté par la loi n° 59-13 du 25 août 2016)
Tout acte de transfert de propriété ou de jouissance d’un ouvrage auquel s’applique l’obligation d’assurance responsabilité civile décennale, intervenant avant l’expiration du délai de dix (10) ans prévu à l’article 769 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats précité, doit faire mention de l’existence ou de l’absence de ladite assurance.
🔍 L’Assurance Décennale : Qui est Protégé et Contre Quoi ? Cette assurance est conçue pour protéger l’acquéreur et les futurs propriétaires contre les dommages susceptibles d’affecter la structure du bâtiment ou de compromettre son usage normal.
Les dommages couverts incluent notamment :
🏗️ Les malfaçons structurelles : fissures graves, affaissements, effondrements. 🚰 Les défauts rendant l’ouvrage inutilisable : infiltration d’eau, détérioration prématurée des matériaux. 🌍 Les vices du sol compromettant la stabilité du bâtiment.
Grâce à cette couverture, les propriétaires disposent d’un recours direct contre l’assureur du constructeur, sans avoir à prouver la faute du promoteur.
✍️ Le Rôle du Notaire : Vérifier, Informer, Sécuriser Bien que la loi n° 59-13 ne mentionne pas expressément l’obligation du notaire d’informer les parties sur l’existence d’une assurance décennale, son rôle de garant de la sécurité juridique lui impose une vigilance accrue.
📜 Le notaire joue un rôle essentiel à plusieurs niveaux :
🔹 Vérification de l’existence de l’assurance 👉 Exiger une attestation d’assurance auprès du vendeur ou du promoteur lorsque l’obligation s’applique. 🔹 Information de l’acquéreur 👉 Sensibiliser l’acheteur aux risques encourus en cas d’absence de couverture et lui indiquer les recours possibles. 🔹 Sécurisation de l’acte de vente 👉 Mentionner explicitement l’existence (ou l’absence) d’une assurance RCD et en préciser les conditions conformément à l’article 157-17.
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Le notaire doit donc impérativement vérifier la date du permis de construire afin de déterminer si l’assurance est requise et informer les parties concernées.
🚨 Que Faire en l’Absence d’Assurance Décennale ? Si un bien immobilier n’est pas couvert par une assurance décennale, plusieurs précautions peuvent être prises :
✅ Demander des garanties alternatives : Certains promoteurs offrent une garantie contractuelle. ✅ Effectuer une expertise technique avant l’achat pour détecter d’éventuels défauts. ✅ Se renseigner sur les recours légaux contre le constructeur ou le vendeur en cas de problème.
🔎 Un notaire consciencieux peut conseiller à l’acquéreur d’insérer une clause spécifique dans l’acte de vente pour formaliser les engagements du vendeur en l’absence d’assurance décennale.
🤝 Une Responsabilité Partagée pour Sécuriser les Transactions L’assurance responsabilité civile décennale constitue une avancée majeure pour la protection des acquéreurs et la sécurisation du marché immobilier marocain. Cependant, son application reste conditionnée à la date du permis de construire, ce qui impose une vigilance accrue lors des transactions.
📌 Le notaire a un rôle clé à jouer en veillant à l’application de cette obligation et en informant les parties concernées.
🏠 Acquéreurs 👉 Exigez la preuve de l’assurance décennale avant d’acheter ! 📜 Notaires 👉 Vérifiez systématiquement son existence et intégrez-la dans vos pratiques ! 🏗️ Constructeurs 👉 Respectez cette obligation pour éviter tout litige futur !
L’assurance responsabilité civile décennale n’est pas qu’une simple formalité administrative : elle représente un gage de confiance et une garantie essentielle pour un investissement immobilier sécurisé.
Me Abdelmajid Bargach
Notaire et Conseil en Gestion de Patrimoine
Fixe: 0537-68-03-46 / 0537-68-03-45
Site web : www.notairebargach.ma
