PROCESSUS D’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER

PROCESSUS D’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER

De « la recherche active jusqu’à la remise des clés », toutes les étapes pour vous guider dans votre projet d’investissement   :

Première étape : PROSPECTION

 Trouver votre bien immobilier de rêve passe par le  recours :

• Aux agents immobiliers : il est préférable de traiter avec les agences immobilières professionnelles ayant pignon sur rue, 
• LA PRESSE : à côté des quotidiens il s’est développé au Maroc la presse spécialisée dans les annonces immobilières et les supports sont gratuits,
• NOUVELLES METHODES LE RECOURS A L’INTERNET : le web pilule de site et portail d’offres immobilières
• ORGANISER DES VISITES : il est extrêmement important de visiter le bien à acquérir et surtout vérifier si son environnement immédiat  contient toutes les commodités et équipements nécessaires tels qu’école, dispensaire, marché, terrains de sport…

Deuxième étape : NEGOCIATION

• gérer une bonne négociation immobilière c’est d’abord une question de relation humaine entre acheteur et vendeur
• Quelques principes simples pour faire de bonnes affaires immobilières
• Fixez vos limites : connaître à l’avance le prix limite que vous êtes prêt à payer (attention à l’émotionnel)
• Osez proposer un prix audacieux, (démarche objective basée sur le prix du marché),
• Provoquez le vendeur : attention à la règle « couper la poire en deux » demander des concessions du vendeur,
• Restez dans le jeu : il ne faut pas accepter la première proposition,
• Déléguez quelqu’un moins chargé émotionnellement ;

Troisième étape : QUELLES VERIFICATIONS PREALABLES A EFFECTUER AVANT DE VOUS ENGAGER DANS L’ACHAT DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

 Il faut vérifier :

• La situation juridique du bien immobilier,
• Sa consistance et ses caractéristiques;
• La situation fiscale du logement.

BON A SAVOIR Foncier Au Maroc, le régime foncier des biens immobiliers comprend trois catégories de biens : Les biens immatriculés (disposant d’un titre foncier), METTRE UN FEU VERT En cours d’immatriculation (réquisition); METTRE UN FEU ORANGEEt non immatriculés (acte adoulaire moulkia et ne peut  être donner en garantie hypothécaire).  METTRE UN FEU ROUGE Urbanisme :Vérifier que le vendeur dispose d’un permis d’habiter qui constate la conformité avec les plans ne varietur.S’agissant d’un terrain nu il faut demander systématiquement une note d’agence urbaine pour connaître son affectation urbanistique.

Quatrième étape : QUELLES SONT LES DEMARCHES QUE VOUS DEVEZ ENTREPRENDRE POUR L’ETABLISSMENT DU CONTRAT D’ACQUISITION DU LOGEMENT ?

• Etablissement de l’avant-contrat
• L’acte usuel dans la pratique notariale est le compromis de vente qui permet à l’acheteur et le vendeur d’être engagé l’un vis-à-vis de l’autre sous réserve de la levée de certaines conditions suspensives (obtention d’un crédit bancaire par exemple).
• Plusieurs clauses sont y insérées mais les plus importantes concernent la durée de validité, les acomptes et l’indemnité d’immobilisation.
• Formalités d’obtention d’un crédit immobilier

Pour obtenir le financement de son prix d’acquisition il est essentiel de répondre aux questions suivantes :

• Evaluer le bien immobilier à acquérir afin de connaître son vrai prix sur le marché ?
• Comment financer son acquisition est ce avec ses propres fonds propres ou au moyen de deniers empruntés ? donc il est important de connaître au préalable sa capacité d’endettement.
• Est-ce que revenus permettent de supporter le montant des échéances du financement à lever ? …

Bon à savoir Nombreux sont les moyens qui existent pour le financement de l’immobilier : Les crédits classiques peuvent financer jusqu’à 100% du coût avec une durée de 25 ans assortis de garanties hypothécaires prises sur le titre foncier du bien immobilier à acquérir,Les plans d’épargne logement,Les produits dits alternatifs commercialisés par les banques participatives. Le produit phare étant la mourabaha.

• Traitement fiscal :

Vérifier la situation fiscale auprès de l’administration fiscale. Le vendeur a-t-il acquitté les impôts et taxes relatifs au bien immobilier notamment la taxe d’habitation, la taxe sur les services communaux, la taxe sur les terrains non-batis…(TVA ou taxe solidarité nationale…).

De toutes les manières à l’occasion de toute transaction immobilière il est obligatoire d’obtenir du percepteur une attestation fiscale justifiant que tous les impôts et contributions fiscales attachés à l’immeuble objet de la vente sont apurés.

CINQUIEME ETAPE : QUELLES SONT LES FORMALITES POSTERIEURES A L’ACTE D’ACQUISISTION DU BIEN IMMOBILIER ?

Ces formalités comprennent :

• La Conclusion du contrat définitif de vente pardevant le notaire, (consignation du prix à la Caisse de dépôt et de gestion, rédaction des clauses essentielles relatives au transfert de propriété, de jouissance, du prix et modalités de son règlemente…, obligations des parties, rôle du notaire, copropriété..)
• Les formalités consécutives : présentation de l’acte à la formalité d’enregistrement et inscription sur les livres fonciers et transfert de possession. Attestation fiscale, mainlevée d’hypothèque … (aujourd’hui la formalité de l’enregistrement est totalement digitalisée. Le dépôt en vue de l’inscription des actes de vente à la Conservation Foncière se font par voie électronique suivie du dépôt d’un dossier physique…)
• De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les sommes communément appelées frais de notaire sont constituées de plusieurs composantes :

• Le droit d’enregistrement (trois taux selon la nature de l’acte :
  • Une promesse de vente : un fixe de 200,00 DHS
  • L’acquisition d’une parcelle de terrain : taux proportionnel de 5%
  • L’acquisition d’un logement :
    • Si il s’agit d’un logmenet faible VIT ou logement social : exonéré ;
    • Si le prix est inférieur ou égal à 2.500.000,00 DHS : 2%
    • Si le prix est supérieur à 2.500.000,00 : 4%
• La taxe foncière :
  • Droit de mutation : 1,5% plus un fixe de 100,00 dhs,
  • Certificat de propriété : 100,00 DHS
• Timbres et expéditions
• Les débours
• Honoraires et émoluments : suivant tarif notarial